İstanbul'da Kentsel Dönüşüm ve Bina Güçlendirme: Ev Sahiplerinin Adım Adım Rehberi

Apartman toplantısı yine aynı yere varıyor. Üçüncü kattaki komşu bir müteahhitle görüştüğünü, binayı yıkıp yeniden yapmak istediklerini söylüyor. Zemin kattaki aile "bizim bina sağlam, 90'ların sonunda yapıldı" diyor. Siz de ne bodrumdaki kolonlarda gördüğünüz çatlakların ne anlama geldiğini, ne de bu işin nereden başlayacağını tam olarak biliyorsunuz.

İstanbul'da bu sahne her semtte yaşanıyor. Bakırköy'de, Kadıköy'de, Avcılar'da, Bahçelievler'de binaların önemli kısmı bugünkü deprem yönetmeliğinden çok önce yapıldı. Kentsel dönüşüm de güçlendirme de mümkün, ama ikisi de yıllara yayılan, içinde tapu, sözleşme, kira, taşınma ve komşuluk ilişkisi olan bir süreç. Doğru sırayla ilerlendiğinde yönetilebilir; yanlış sırayla ilerlendiğinde ise yarım kalmış bir şantiye ve yıllarca süren davalarla sonuçlanabilir.

Aşağıdaki sıralama, bir ev sahibinin binanın durumunu öğrenmekten yeni daireye taşınmaya kadar karşılaşacağı aşamaları izliyor. Süreler, oranlar ve destek tutarları sık değiştiği için onları vermiyoruz; nereden öğreneceğinizi söylüyoruz.

Önce binanızı tanıyın

Bir karar vermeden önce elinizde binaya dair bilgi olmalı. Bunun ilk kaynağı yapım yılıdır. Yapı ruhsatı ve iskân belgesi tarihlerini belediyenin imar arşivinden ya da e-Devlet üzerindeki belediye hizmetlerinden öğrenebilirsiniz. Tapuda yazan tarih çoğu zaman ruhsat tarihi değildir, o yüzden ikisini karıştırmayın.

Yapım yılının önemi, binanın hangi deprem yönetmeliği döneminde projelendirildiğini göstermesidir. Kabaca söylemek gerekirse, 1999 Marmara depreminden önce yapılmış binalar ile sonrasında yapılanlar arasında hem kurallar hem de denetim bakımından belirgin bir fark vardır. Sonraki yıllarda deprem yönetmeliği birkaç kez yenilendi; 2000'lerin sonunda ve 2010'ların sonunda yürürlüğe giren düzenlemeler tasarım kurallarını yeniden sıkılaştırdı. Bu yalnızca bir ön bilgidir. Kâğıt üzerinde yeni bir bina sahada kötü uygulanmış olabilir, 1990'larda yapılmış bir bina ise özenle inşa edilmiş olabilir.

Gözle görebileceğiniz bazı işaretler de var. Bodrumda ya da otoparkta kolonların alt kısmında betonun dökülmesi, paslanmış demirin görünmesi, kolon ve kirişlerde çapraz çatlaklar, bodrumda sürekli nem ya da su birikmesi, sonradan kaldırılmış duvarlar ve zemin kattaki dükkânlarda kesilmiş kolonlar dikkat isteyen durumlardır. Bunlar binanın riskli olduğunu kanıtlamaz, ama tespit yaptırmayı geciktirmemeniz için iyi bir sebeptir.

Karot ve röntgen ne demek

Binanın gerçek durumunu ancak yerinde yapılan tespit çalışması ortaya koyar. Bunun iki temel parçası vardır. Karot, kolon ya da perdelerden silindir biçiminde küçük beton örnekleri alınması ve laboratuvarda basınç dayanımının ölçülmesidir. Röntgen ya da donatı tarama ise beton kırılmadan içindeki demirin sayısını, çapını ve yerleşimini cihazla tespit etmektir. Bunlara ek olarak binanın rölevesi çıkarılır, yani mevcut hâlinin ölçülü çizimi yapılır.

Karot alındığında kolonlarda küçük delikler açılır ve bu delikler uygun harçla kapatılır. Komşularınız "bina zayıflar" endişesiyle buna karşı çıkabilir. İşini düzgün yapan kuruluş, numunelerin hangi kolonlardan ve nasıl alınacağını önceden anlatır ve dolguyu aynı gün yapar.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır

Kentsel dönüşümün hukuki başlangıç noktası, binanın "riskli yapı" olarak tespit edilmesidir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kuruluşlarca yapılır. Lisanslı kuruluşların güncel listesi bakanlığın internet sitesinde yayımlanır; size kapıdan gelen ya da müteahhidin "bizim tanıdık" diye önerdiği bir firmayla çalışmadan önce bu listede olup olmadığını mutlaka kontrol edin.

Başvuruyu binadaki tek bir malik bile kendi adına yapabilir; bütün komşuların onayı gerekmez. Masrafı başvuran öder ya da kat malikleri aralarında paylaşır. Tespit raporu hazırlandıktan sonra kuruluş tarafından il müdürlüğüne gönderilir, müdürlük raporu inceleyip uygun bulursa bina riskli yapı olarak kesinleşir ve tapu kaydına bu yönde bir belirtme yazılır. Ardından maliklere tebligat yapılır.

Kuruluşla anlaşmadan önce şunları netleştirin: kaç adet karot alınacak, laboratuvar hangisi, raporun ne kadar sürede hazırlanacağı ve ücretin neleri kapsadığı. Bu ücret binanın büyüklüğüne, kat sayısına ve alınacak numune sayısına göre değişir; birkaç lisanslı kuruluştan teklif almak normaldir.

Sonuca itiraz

Rapor binanızın riskli olduğunu söylüyorsa ve siz buna katılmıyorsanız, itiraz hakkınız var. İtiraz, tebligatın elinize geçmesinden itibaren kanunda belirlenen süre içinde yapılır ve bu süre kısadır. Tebligatı aldığınız günü not edin, zarfın üstündeki tarihi saklayın ve süreyi kaçırmayın; süre geçtikten sonra yapılan itiraz dikkate alınmaz.

İtirazlar, üniversitelerden ve meslek odalarından uzmanların bulunduğu teknik heyetlerce incelenir. İtiraz dilekçesine, mümkünse kendi yaptırdığınız bağımsız bir teknik değerlendirmeyi eklemek elinizi güçlendirir. Yalnızca "binamız sağlam" demek yeterli olmaz; raporun hangi verisine, hangi hesabına itiraz ettiğinizi göstermeniz gerekir.

Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı

Bina riskli çıkmadıysa ya da çıkmasına rağmen teknik olarak güçlendirilebilir durumdaysa, iki yol vardır. Güçlendirmede bina ayakta kalır; kolonların çevresine yeni beton ve donatıyla mantolama yapılır, yeni betonarme perdeler eklenir ya da bazı elemanlar karbon lifli polimerle sarılır. Yıkıp yeniden yapmada ise bina tamamen kaldırılır ve güncel yönetmeliğe göre yeni bir bina yapılır.

Güçlendirmenin karar verilebilmesi için önce bir güçlendirme projesi hazırlanması ve bunun ilgili idareye onaylatılması gerekir. Projeyi hazırlayan inşaat mühendisi, binanın güçlendirmeye değip değmediğini de söyler. Beton dayanımı çok düşükse, donatı paslanıp kesit kaybetmişse ya da zemin sorunluysa, güçlendirme maliyeti yeniden yapıma yaklaşabilir ve mantıklı olmaktan çıkar.

İstanbul'da karar çoğu zaman teknik olmaktan önce ekonomik bir hesapla verilir. İmar durumu yeni binaya daha fazla kat ya da daha büyük taban alanı veriyorsa, müteahhit masrafı kat karşılığı üstlenmeye istekli olur. İmar hakkı artmıyorsa, hatta yeni otopark ve çekme mesafesi kuralları yüzünden azalıyorsa, müteahhit bulmak zorlaşır ve maliklerin cebinden para çıkması gündeme gelir. Bu yüzden ilk iş olarak belediyeden binanızın güncel imar durumunu öğrenin. Dönüşüm sürecinin sonunda elinize ne geçeceğini bu belge belirler.

Kat malikleriyle karar almak

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malikler bir araya gelerek binanın yeniden yapımına ya da güçlendirilmesine, hangi müteahhitle ve hangi şartlarla çalışılacağına karar verir. Bu karar için oybirliği aranmaz; kanunda belirlenen çoğunluk yeterlidir ve çoğunluk, maliklerin arsa paylarına göre hesaplanır. Yani hesap kişi sayısına göre değil, tapudaki arsa payına göre yapılır. Büyük daireye ya da dükkâna sahip olan bir malikin oyu daha ağır basabilir.

Toplantıya bütün malikler usulüne uygun biçimde çağrılmalı, toplantı tutanağa geçirilmeli ve tutanak imzalanmalıdır. Karara katılmayan maliklerin payları için kanunda ayrı bir usul öngörülmüştür; bu usul sonunda katılmayanların payları belirlenen değer üzerinden öncelikle diğer maliklere satışa çıkarılabilir. Bu aşama hukuki açıdan hassastır ve hatalı yürütülen bir toplantı, bütün süreci aylarca geriye atan davalara yol açabilir.

Pratikte en sık görülen anlaşmazlıklar şunlardır: dükkân sahipleri ile daire sahipleri arasındaki pay dağılımı, kimin hangi kattan daire alacağı, bahçe katı ve çatı katı kullanımı, kira yardımına hak kazanma ile müteahhidin vereceği kira desteğinin nasıl paylaşılacağı. Bu konuları müteahhitle masaya oturmadan önce malikler arasında konuşup yazılı bir ön mutabakata bağlamak, pazarlıkta binanın tek ses olmasını sağlar.

Bu süreç hem yapı güvenliğini hem de mülkiyet hakkınızı ilgilendirdiği için, imza atacağınız her kritik aşamada bir inşaat mühendisinin ve bir gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatın görüşünü almanızı öneririz.

Müteahhit seçimi ve kat karşılığı sözleşme

Yıkıp yeniden yapımda en yaygın model kat karşılığı inşaattır: malikler arsa paylarını müteahhide devreder, müteahhit binayı kendi parasıyla yapar ve bitmiş daireler önceden anlaşılan oranda malikler ile müteahhit arasında paylaşılır. Bu modelin bütün riski sözleşmenin kalitesine bağlıdır.

Müteahhidi seçerken önce geçmişine bakın. Yapı müteahhitlerinin bakanlık sisteminde kayıtlı bir yetki belge numarası bulunur, bunu isteyin. Daha önce bitirdiği binaları gezin, oralarda oturan kişilerle konuşun. Bitirmediği, yarım bıraktığı ya da teslimde yıllarca geciktiği proje var mı, öğrenin. Firmanın şirket kayıtlarını ve hakkında açılmış davaları bir avukata araştırtmak, sözleşmeye imza atmadan önce yapılabilecek en değerli harcamalardan biridir. Bölgenizde çalışan müteahhit ve yapı firmalarını inşaat ve yapı dekorasyon kategorisinde ilçe ilçe görebilirsiniz; en az üç firmadan teklif alıp aynı şablonla karşılaştırın.

Sözleşmede mutlaka olması gerekenler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuda devir vaadi içerdiği için noterde düzenleme biçiminde yapılır. Adi yazılı bir sözleşmeyle süreç yürütmeye çalışan müteahhide şüpheyle yaklaşın. Sözleşmede en azından şunlar açıkça yer almalı:

• Hangi malike hangi bağımsız bölümün verileceği, kat, cephe ve net metrekareyle birlikte. "Eşdeğer daire" gibi muğlak ifadeler yerine proje üzerinde işaretlenmiş daire numaraları.
• İnşaatın başlama tarihi ve teslim süresi, sürenin hangi olaydan itibaren başlayacağı (ruhsat tarihi, yıkım tarihi gibi).
• Teslimde gecikme olursa her ay için ödenecek gecikme tazminatı ya da cezai şart.
• Müteahhidin işi yarım bırakma ihtimaline karşı teminat: banka teminat mektubu, tapuda kademeli devir ya da her ikisi.
• Mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerin sözleşmeye ek olarak konması ve kullanılacak malzemeyi tarif eden teknik şartname.
• Kira yardımının kim tarafından, ne kadar süreyle ve hangi tarihten itibaren ödeneceği.
• Tapu devrinin aşamalara bağlanması; arsa paylarının tamamının bina bitmeden müteahhide geçmemesi.

Tapuda kademeli devir kısmını ayrıca vurgulayalım. Arsa paylarının tamamı en başta müteahhide devredilirse ve firma işi yarım bırakırsa, malikler elinde ne tapu ne de daire olmayan bir durumda kalabilir. Payların temel atıldığında, kaba inşaat bittiğinde, iskân alındığında gibi aşamalarla devredilmesi bu riski önemli ölçüde azaltır.

Teknik şartname de çoğu zaman aceleye getirilir. "Birinci sınıf malzeme" ifadesi hiçbir şey anlatmaz. Pencere doğramasının markası ve profil serisi, mutfak dolabının malzemesi, ısı yalıtımının kalınlığı, asansör ve jeneratör olup olmayacağı, otopark sayısı yazılı olmalı. Teslimde bu listeyle birlikte kontrol yaparsınız.

Kira yardımı ve kredi destekleri

Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda, belirli şartlar altında maliklere ve kiracılara kira yardımı yapılabilir. Yardımın tutarı, süresi ve kimlerin yararlanabileceği dönem dönem değişir. Güncel bilgiyi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın sitesinden ve İstanbul'daki il müdürlüğünden öğrenin. Yardım başvurusu da genellikle bu müdürlük üzerinden yürür; başvuru için tahliye tarihini gösteren belgeler istenir.

Bunun dışında hem bakanlık hem de İstanbul Büyükşehir Belediyesi farklı dönemlerde faiz desteği, kredi kolaylığı ya da proje desteği içeren programlar yürütmüştür. İBB'nin konut şirketi KİPTAŞ ve bazı ilçe belediyeleri de kentsel dönüşüm başvurusu yapan maliklere teknik danışmanlık ya da destek programları sunabilmektedir. Bu programların açık olup olmadığını, başvuru şartlarını ve bitiş tarihlerini doğrudan ilgili kurumdan sorun; komşudan duyduğunuz ya da sosyal medyada okuduğunuz bilgi eskimiş olabilir. Bankaların dönüşüme özel kredi ürünleri için de birkaç bankadan yazılı ödeme planı isteyin.

Kat karşılığı modelde çoğu müteahhit, maliklere inşaat süresince kendi bütçesinden kira desteği öder. Devletin yaptığı kira yardımı ile müteahhidin ödediği destek birbirinin yerine geçmez; ikisini sözleşmede ayrı ayrı yazdırın.

Tahliye, taşınma ve kiracının durumu

Bina riskli yapı olarak kesinleştikten sonra maliklere binayı boşaltmaları için süre verilir. Bu süre içinde bina boşaltılmazsa, idare tarafından tahliye ve yıkım yaptırılabilir ve elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler kesilebilir. Süreyi beklemeden, kararınız netleştiği anda taşınma planına başlayın. İstanbul'da özellikle yaz aylarında ve okul dönemlerinin başında kiralık ev bulmak zorlaşır; aynı binadan on beş, yirmi ailenin aynı semtte aynı anda ev araması kira fiyatlarını da etkiler.

Taşınmadan önce şu işleri sırasıyla halledin:

1. Yeni oturacağınız evi kiralayın ve kira sözleşmesinin süresini inşaat takvimine göre belirleyin; kısa süreli sözleşmede uzatma şartını yazdırın.
2. Eşyanın ne kadarını yeni eve götüreceğinize, ne kadarını depoya koyacağınıza karar verin. Birkaç yıl sürecek bir inşaatta eşya deposu kiralamak çoğu zaman daha geniş bir ev kiralamaktan ucuza gelir.
3. Nakliye firmasından keşif sonrası yazılı teklif alın; depolama ile taşımayı aynı firmaya yaptıracaksanız depolama süresini ve sigortayı sözleşmeye geçirin.
4. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kapatın, son okumaları belgeleyin, depozito iadesi için başvurun.
5. Adres değişikliğini e-Devlet üzerinden bildirin; bankalar, okul ve aile hekimi kaydı için de güncelleme yapın.

Uzun süreli depolama hizmeti veren firmaları nakliyat kategorisinde bulabilirsiniz. Depo kuru ve kapalı olmalı, eşyanın listesi teslimde imzalı olarak elinizde kalmalı.

Dairenizde kiracı oturuyorsa, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve tahliye kararı kiracıyı da bağlar. Kiracınıza süreci erken haber verin ve tebligatların kendisine de ulaştığından emin olun. Kanun, şartları sağlayan kiracılar için de kira yardımı imkânı tanır; kiracınızın bu konuda müdürlüğe başvurabileceğini kendisine söylemek hem iyi niyet gösterir hem de tahliyeyi kolaylaştırır. Kira sözleşmesinin bu durumda nasıl sona ereceği, depozitonun iadesi ve peşin ödenmiş kiralar gibi konularda kiracıyla yazılı bir tahliye mutabakatı yapın. Yeni binada kiraya vermeyi düşünüyorsanız, bölgenizdeki emlak ofislerinden yeni dairenin olası kira bedeli hakkında bilgi almak, müteahhitle pazarlıkta hangi daireyi istemeniz gerektiğine de ışık tutar.

İnşaat sürerken ve teslimde

Yıkımdan sonra işin büyük kısmı müteahhide geçer, ama ev sahibi olarak takibi bırakmamalısınız. Malikler arasından bir ya da iki kişilik bir takip ekibi seçin. Bu ekip ayda bir şantiyeyi gezsin, fotoğraf çeksin, yapı denetim firmasının raporlarını istesin ve diğer maliklere yazılı bilgi versin. Yapı denetim firması müteahhit tarafından değil, sistem üzerinden atanır; adını ve iletişim bilgisini öğrenin.

Temel betonunun dökümü, kaba inşaatın bitişi ve ince işlere geçiş, sözleşmede tapu devrinin bağlandığı aşamalarsa, bu aşamaların gerçekten tamamlandığını yapı denetim raporuyla teyit etmeden devre onay vermeyin. Sözleşmede yazan malzemeden farklı bir malzeme kullanıldığını görürseniz, o gün yazılı olarak bildirin. Aylar sonra yapılan itiraz çoğu zaman "siz de gördünüz ama bir şey demediniz" savunmasıyla karşılaşır.

Teslim günü, daireyi sözleşme ve teknik şartnameyle karşılaştırarak gezin. Net metrekareyi ölçün, pencerelerin ve kapıların düzgün kapandığını, tesisatta kaçak olmadığını, balkon eğiminin suyu dışarı attığını kontrol edin. Eksikleri bir tutanağa yazın ve müteahhide imzalatın. İskân alınmadan dairenin tapusu kat mülkiyetine geçmez; iskân tarihini ve tapu işlemlerinin takvimini sözleşmedeki şartlarla karşılaştırın.

Süreç boyunca kim ne yapar

Her aşamada işi kimin yaptığını ve sizin neyi kontrol etmeniz gerektiğini tek bir tabloda topladık. Bu tabloyu apartman toplantısında herkesle paylaşmak, kimin neyi beklediğini netleştirir.

Sık sorulanlar

Riskli yapı tespiti için bütün komşuların onayı gerekir mi?

Gerekmez. Binadaki tek bir malik bile lisanslı bir kuruluşa başvurarak tespit yaptırabilir. Tespit sonucu kesinleşirse bütün malikleri bağlar ve sonraki adımlar kanundaki usule göre yürür.

Binam riskli çıktı, hemen çıkmak zorunda mıyım?

Tespit kesinleştikten sonra maliklere binayı boşaltmaları için bir süre tanınır ve bu süre tebligatta yazar. Süre içinde boşaltılmayan binalar için idare tahliye yoluna gidebilir. Tebligatı aldığınız anda taşınma planına başlamanız, son günlerdeki sıkışıklığı önler.

Kat karşılığı sözleşme noterde yapılmazsa geçerli olur mu?

Tapuda pay devri vaadi içeren sözleşmeler için kanun noterde düzenleme şeklini arar. Adi yazılı bir sözleşme, uyuşmazlık çıktığında sizi korumakta yetersiz kalabilir. Bu yüzden sözleşmeyi noterde, eklerini de kapsayacak biçimde imzalayın.

Güçlendirme yapılırken binada oturmaya devam edebilir miyim?

Çoğu güçlendirme işinde kolonların çevresi açıldığı ve yeni perdeler eklendiği için daireler kullanılamaz hâle gelir. Bazı sınırlı uygulamalarda kısmen oturmak mümkün olabilir, ama bunu ancak güçlendirme projesini hazırlayan mühendis söyleyebilir. Planınızı birkaç aylık geçici taşınmaya göre yapın.

Kiracıyım, ev sahibim kentsel dönüşüm için çıkmamı istiyor, haklarım neler?

Riskli yapı tespiti kesinleşmişse tahliye kararı sizi de bağlar. Şartları sağlıyorsanız kiracılar için öngörülen kira yardımı için il müdürlüğüne başvurabilirsiniz. Depozito ve peşin ödenmiş kira gibi konuları ev sahibinizle yazılı olarak netleştirin.

Müteahhit işi yarım bırakırsa ne olur?

Bu riskin karşılığı sözleşmedeki teminat ve kademeli tapu devri hükümleridir. Bunlar varsa malikler teminatı nakde çevirip başka bir firmayla işi tamamlatabilir. Hiçbiri yoksa süreç uzun bir dava yoluna döner; o yüzden bu iki maddeyi sözleşmede mutlaka arayın.

İstanbul Firma Rehberi'nde kentsel dönüşüm ve güçlendirme işi yapan yapı firmalarını inşaat ve yapı dekorasyon listesinde ilçeye göre bulabilir, taşınma süreci için nakliyat firmalarına ulaşabilirsiniz. Bu işi yapıyorsanız firmanızı ücretsiz ekleyin.